Advokátní úschova

Při transakcích s větším obnosem peněz není ve většině případů vhodné posílat peníze přímo druhé smluvní straně před splnění jejích povinností, např. před převodem vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Jak již bylo naznačeno výše, proces zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí je delším procesem, který ze zákona trvá minimálně 20 dnů. V této době se může vyskytnutout více komplikací (např. zahájení exekuce na majetek prodávajícího či smrt jedné ze stran kupní smlouvy). Bližší informace ohledně procesu prodeje a koupě nemovitostí naleznete v našem dřívějším článku.

Za účelem předejítí rizikům s nepřevedením vlastnického práva či nevrácením složené kupní ceny se jako řešení nabízí advokátní úschova, kterou lze využít při vypořádání společného jmění manželů či podílového spoluvlastnictví, nejčastěji se s ní však můžeme setkat při koupi a prodeji nemovitostí. V následujících řádcích se seznámíme s tím, co je to advokátní úschova, v jakých případech je vhodné ji využít a proč.

Proč využít advokátní úschovu?

K přechodu vlastnického práva k nemovitým věcem dochází až vkladem do katastru nemovitostí se zpětnou účinností ke dni podání návrhu na vklad. K podání takového návrhu na vkladu do katastru nemovitostí zpravidla prodávající však přistoupí až poté, co prodávající složí kupní cenu či jiným vhodným způsobem zajistí její vyplacení. Kupující se tak vystavuje riziku, že ani po složení kupní ceny nedojde k převodu vlastnického práva v jeho prospěch. Naopak v případě, kdy by vklad předcházel složení kupní ceny, se vystavuje prodávající riziku, že druhá strana nedostojí svým povinnostem a kupní cena uhrazena nebude. Není pak vyloučeno, že následné soudní spory se mohou protáhnout i na roky. Nepřevedení vlastnického práva však kupujícího nezbavuje povinnosti hradit splátky hypotečního úvěru.

Hrozí rovněž situace, že po podpisu kupní smlouvy prodávající nemovitost zatíží věcným právem k cizí věci - zejména zástavou pro hrazení jeho jiného hypotečního úvěru. Není třeba připomínat, že se tyto transakce často pohybují v milionech korun a nedodržení povinností jedné ze stran tak může mít pro tu druhou velmi vážné následky. Riziko, že taková situace nastane, lze eliminovat právě využitím advokátní úschovy.

Advokátní úschova tedy představuje vhodné řešení pro obě strany transakce. Prodávajícímu zaručuje, že vlastnické právo bude převedeno až po složení kupní ceny a zároveň bude kupní cena vyplacena po splnění však ujednaných podmínek bez ohledu na libovůli kupujícího. Kupujícímu naopak zaručuje, že jeho peníze se k druhé straně dostanou až po převodu vlastnického práva.

Oproti např. notářské či bankovní úschově je nespornou výhodou advokátní úschovy její příznivější cena. Zásadní výhodou je pak skutečnost, že advokát je schopen připravit zároveň kupní smlouvu (či obdobný dokument) a zpracovávat připomínky všech smluvních stran. V návaznosti na to je pak schopen upravit i smlouvu o úschově, aby tyto stěžejní dokumenty spolu lícovaly.

Jak advokátní úschova funguje?

Advokátní úschova funguje na velmi jednoduchém principu. Do transakce je zapojen prostředník, v našem případě advokát, který před dovršením transakce dohlédne na to, že bude splněno i protiplnění (tedy že v případě převodu vlastnického práva dojde k vyplacení kupní ceny prodávajícímu).

Po podpisu kupní smlouvy tedy putuje kupní cena nejdříve do úschovy k advokátovi, kde zůstane, dokud nedojde k převodu vlastnického práva, případně není po splnění sjednaných podmínek vrácena zpět kupujícímu. Pro tyto případy má advokát zřízen speciální bankovní účet, který je oddělen od jeho majetku. Nemůže tak dojít k tomu, že by se peníze na účtu chovy staly předmětem exekuce nařízení na majetek advokáta či součástí jeho pozůstalosti v dědickém řízení. Pokud k převodu vlastnického práva nedojde, advokát vrátí peníze straně, která je do úschovy vložila.

Bezpečnost advokátní úschovy

Povinnosti advokáta při provádění úschovy jsou stanoveny zákonem o advokacii a stavovskými předpisy České advokátní komory, což zaručuje její ustálenost a bezpečnost. Mimo jiné se advokát musí řídit také zákonem o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Mezi povinnosti advokáta patří již zmíněné zřízení samostatného účtu, ale také informační povinnost, která obnáší evidenci všech úschov v elektronické knize úschov zřízené advokátní komorou. Transparentnost advokátních úschov je zajištěna povinností advokáta vést dokumentaci, která obsahuje záznam o veškerých operacích s prostředky klienta, a na vyžádání ji předložit. V neposlední řadě je zde povinnost mlčenlivosti advokáta, která zaručuje diskrétnost ve všech ohledech. Česká advokátní komora provádí kontrolu dodržování těchto povinností, a odhalení pochybení může vést až k jeho vyškrtnutí ze seznamu advokátů.

Přece jen zde ale hraje roli lidský faktor a možnost pochybení ze strany advokáta nelze zcela vyloučit. Pro tyto případy je každý advokát ze zákona povinen být pojištěn do minimální výše 7 000 000 Kč. V případě nemovitostí může kupní cena tuto částku převyšovat a je proto nutné ujistit se, že pojištění vašeho advokáta celou částku pokryje. Toto pojištění se však nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání, ani na hrubou nedbalost související se ztrátou peněz, což jsou situace, proti kterým se pojistit nelze. Nehledě na to je advokát plně odpovědný za veškerá pochybení a za porušení svých povinností ručí celým svým majetkem. V případě pochybností o kredibilitě advokáta je vhodné ujistit se, že je zapsán v seznamu advokátu vedeném Českou advokátní komorou.

Jak probíhá realizace advokátní úschovy?

Vedle kupní smlouvy je nutné, aby obě strany transakce, společně s advokátem jako stranou třetí, uzavřely smlouvu o úschově. V této smlouvě vystupuje prodávající jako oprávněný, kupující jako složitel a advokát jako schovatel. Jsou v ní stanovena práva a povinnosti stran, zejména podmínky jejich vyplacení oprávněnému, resp. vrácení složiteli v případě nesplnění protiplnění.

Schopný advokát připraví danou smlouvu tak, aby vyhovovala všem specifickým požadavkům klienta. Peníze mohou být advokátovi předány v české i cizí měně, složením na účet úschovy či bezhotovostním převodem. V ideálním případě by při prodeji nemovitosti měl advokát klientovi zajistit kompletní právní servis, tedy kromě smlouvy o úschově připravit i kupní smlouvu a podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Kupní smlouva a smlouva o úschově na sebe musí navazot a být v souladu, čehož lze nejlépe dosáhnout tím, že je připraví tentýž advokát, který navíc dohlédne na průběh vkladového řízení u příslušného katastrálního úřadu.